Не справились с ипотекой: россияне начали массово распродавать квартиры
Ипотечный бум, набирающий обороты в России на фоне падающих доходов населения, начинает оборачиваться проблемами для людей, переставших справляться с выплатами по кредитам.
Число квартир с обременением, выставленных на продажу, растет с двузначной скоростью по мере того, как погашение займов становится неподъемным для людей, беднеющих седьмой год подряд.
В июне 2021-го предложение таких квартир квартир на рынке подскочило на 20% в годовом выражении, сообщил «Известиям» руководитель направления срочного выкупа недвижимости федеральной компании «Этажи» Алексей Панов.
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая подтверждает: за год жилья с обременением в продаже стало больше на 18-20%. В основном это квартиры, находящиеся в залоге у банков, поясняет она.
Кроме того, обременения применяются, если недвижимость куплена в рассрочку, по программе материнского капитала, или если на нее наложены ограничения судебными приставами из-за непогашенной задолженности.
«Увеличение доли квартир с обременениями на рынке обусловлено, прежде всего, продолжающимся снижением уровня доходов населения, — отмечает Литинецкая. — В течение прошедшего года немало заемщиков потеряли работу или стали получать значительно меньше, в связи с чем выплата ипотечного кредита стала неподъемной для семейного бюджета».
По итогам прошлого года, согласно Росстату, россияне обеднели на 3%, а в первом квартале реальные располагаемые доходы просели на 3,6% в годовом выражении, опустившись на «дно» за 10 лет.
По данным ЦБ РФ, за январь-апрель банки выдали физлицам 1,715 трлн рублей ипотечных кредитов — на 77,6% больше, чем за тот же период годом ранее.
Количество займов выросло на 52,7%, а совокупный ипотечный портфель банков превысил 10 трлн трлн рублей.
Средний срок ипотеки достиг 237,9 месяца — то есть почти 20 лет, а средний объем кредита взлетел на 20% в годовом выражении, несмотря на программу льготных ставок, сделавшей ипотеку доступной как никогда.
В начале июня средняя ставка кредита на покупку жилья опускалась до 7,3%, что, впрочем, было полностью компенсировано взрывным ростом цен.
Например в Москве, по данным IRN.RU, квадратный метр подорожал рекордно за 9 лет — на 20,7% год к году (на май), до 221,3 тысячи рублей.
Ипотечный бум привел к тому, что за кредитами активно пошли те, кому не по карману даже низкий первоначальный взнос. Не менее 7% займов выдается людям, которые для оплаты этого взноса берут отдельный кредит, подсчитали аналитики АКРА.
С учетом ажиотажного спроса на ипотечные займы в прошлом году, доля объектов с ограничением, выставляемых на продажу, продолжит расти. К концу года каждая четвертая квартира на рынке будет относиться к этой группе, прогнозирует Панов из «Этажей».
Кричевский: государство все глубже погружается в пучину надутого им самим жилищного пузыря
За год количество новостроек на раннем этапе строительства в крупных городах выросло в 1,5–2,5 раза. С начала года на рынок жилья вышло 1,6 тыс. новых проектов (около 15% от всего объема жилищного строительства). Об этом «Известиям» рассказали участники рынка недвижимости.
В Москве из почти 12 тыс. квартир 4,7 тыс. (39%) продаются на этапе котлована. За последний год предложение таких новостроек увеличилось в 2,5 раза. На следующем этапе строительства — монтаж этажей — представлены 33% квартир.
Меньше всего возможности купить квартиру у девелопера в готовой новостройке. В мае 2021 года доля предложения такого жилья снизилась до 3%, тогда как год назад она составляла 13%.
За последний год заметно выросли цены на стройматериалы. Металл за год подорожал примерно вдвое, так же увеличилась стоимость древесины, цены на бетон прибавили 30%, рассказал генеральный директор Optima Development Давид Худоян.
Дорожают базовые материалы для строительной отрасли, что вызывает цепную реакцию повышения расценок на всё прочее: трубы, металлоконструкции, отделочные материалы и так далее, отметил он. По мнению представителя девелопера, основная причина этому — агрессивная ценовая политика отечественных производителей, которые стремятся повысить внутренние цены до мировых.
Комментирует экономист Никита Кричевский:
За прошлый год в среднем по России квартиры в новостройках подорожали на 19%. Причины известны: ажиотажный спрос, разогретый госпрограммами, рост цены на стройматериалы, желание застройщиков получить дополнительную прибыль.
С другой стороны, льготная ипотека перестает быть льготной, требования к заемщикам ужесточаются, реальные доходы по-прежнему падают, потребительские цены, наоборот, растут, и в итоге народ не справляется с обязательствами – до 20% продающихся квартир имеют обременения, прежде всего, ипотечные.
Да-да, государство все глубже погружается в пучину надутого им самим жилищного пузыря. Но речь о другом: бывалый инвестор нюхом чует перспективу вложиться на начинающий падать жилищный рынок. Либо в одиночку, либо через объединение нескольких инвесторов, либо при помощи частных инвестинститутов.
Пошуруйте по ПИФам при госбанках и держите на виду – возможность выкупить по дешевке жилищные активы не за горами.
Испытание жилплощадью. Исламский взгляд на ипотеку
Пожалуй, одной из наиболее заметных проблем современности является проблема жилья. Иметь собственную квартиру, пусть совсем небольшую, но свою, могут далеко не все, но мечтает каждый.
Для мусульман этот вопрос имеет не меньше актуальности, чем для представителей других конфессий. Однако богобоязненный последователь ислама в нашем мире сталкивается с дополнительными преградами, через которые он не может переступить даже при очень сильном желании обзавестись домом.
Первая преграда, общероссийская, – это дороговизна жилья. Состоятельных людей, либо тех, чья зарплата значительно превышает среднестатистические пределы, в нашей стране (как, впрочем и в других странах), конечно же, меньшинство. И порой нужно работать не один десяток лет, чтобы накопить даже на скромный вариант на окраине города. А ведь в эти годы тоже нужно где-то жить, и далеко не каждый человек имеет возможность (или желание) провести это время, деля жилплощадь с родственниками (обычно – с родителями). Съемные же квартиры съедают все денежные запасы, словно моль шубу.
Но современное законодательство в России предусмотрело решение данной проблемы, и в стране заработало ипотечное кредитование. Теперь россиянам остается лишь взять сумму, необходимую для покупки квартиры, в долг под проценты, и они становятся... Да, с одной стороны, счастливыми обладателями собственного жилья, но с другой, к сожалению, добровольными рабами, обязавшими себя едва ли не до пенсии (а сегодня предоставляется ипотека и сроком на 30 лет) погашать задолженности перед банком.
Ставки сделаны, господа!
Стоит отметить, что если бы банк выдавал ссуды без процентов, то это значительно облегчило бы процесс возврата денег заемщиком, и снизило бы срок выплат не на один год.
Как свидетельствуют исследования, «благодаря» процентным ставкам, новоиспеченный хозяин жилья может, в зависимости от вида ипотеки, выплатить банку дополнительно практически всю стоимости квартиры! То есть в два раза больше, чем необходимо для покупки при наличии средств. Неплохой «бонус» для банков, не правда ли?
Рассмотрим пример: ипотека, взятая на 20 лет для покупки однокомнатной квартиры в Москве стоимостью около 4 млн рублей под щадящую ставку в 8,5% годовых при ежемесячном платеже 27,7 тысячи рублей, предполагает, что переплата составит почти 3,5 млн рублей, или 90% от стоимости квартиры. Впрочем, на деле все обстоит гораздо хуже, так как ставка по ипотеке в России зачастую превышает 12% годовых.
О чрезмерных переплатах в отечественной ипотеке говорит и статистика. Чтобы не быть голословными, приведем данные информагенства RBK Daily:
«Высокая стоимость ипотеки приводит к тому, что российские покупатели жилья возвращают банку две, а иногда и почти три суммы кредита. Согласно ипотечному рейтингу Penny Lane Realty, при ставках 11,5—15,5% в год выплаты увеличиваются в среднем на 150 тыс. евро. С такими условиями кредитования Россия оказалась на 47-м месте, среди таких стран, как Албания, Никарагуа и Гондурас. Дешевле всего квартиры достаются жителям Дании, Швеции и Испании: там покупатели переплачивают около 20% кредита», - говорится в сообщении.
Итак, мусульманин сталкивается с очередной преградой – это риба, или ростовщичество, которое является запрещенным в исламе.
«Те, которые пожирают рост, восстанут только такими же, как восстанет тот, кого повергает сатана своим прикосновением. Это – за то, что они говорили: "Ведь торговля – то же , что рост". А Аллах разрешил торговлю и запретил рост. К кому приходит увещание от его Господа и он удержится, тому (прощено), что предшествовало: дело его принадлежит Аллаху; а кто повторит, те – обитатели огня, они в нем вечно пребывают!», - говорится в Коране (Сура 2). А также: «О вы, которые уверовали! Бойтесь Аллаха и оставьте то, что осталось из роста, если вы верующие».
Всевышний открывает пути...
Как же поступить верующему человеку в данной ситуации? Приемлемо ли в современных условиях поступиться предписаниями ислама о запрете ростовщичества и взять ипотечный кредит? И какими еще способами можно стать хозяином собственного жилья?
На этот вопрос, ставший давно предметом споров и дискуссий, в ходе онлайн-конференции, которая прошла на «Ансар.Ru» 22 ноября, ответила руководитель Департамента экономики Совета муфтиев России, директор выставки Moscow Halal Expo, кандидат экономических наук Мадина Калимуллина: «Чисто с экономической точки зрения, у людей с низким уровнем достатка, не имеющих финансовой поддержки или наследства от родителей, возможностей приобрести жилье практически нет. Единственный выход, который они видят – это покупка квартиры в долг или в аренду с выкупом.
Это возможно запретным способом (ипотека, кредит под проценты) и дозволенным способом:
1) занять у работодателей или родственников средства в долг без процентов;
2) заключить договор мурабаха или иджара о приобретении жилья в исламской финансовой компании (однако таковая услуга пока предоставляется в ограниченном объеме только на территории Татарстана в ФД «Амаль» и в ближайшем будущем, возможно, будет доступна в Дагестане);
3) объединиться с единомышленниками, создать жилищный кооператив и постепенно решать вопрос сообща (по примеру того, как действовать «Мэнзил» в свое время, пока не была отозвана лицензия у «Бадр-Форте» банка).
Однако если мы посмотрим на данный вопрос с точки зрения человека глубоко верующего, то нам откроются еще множество способов. Один из эпитетов (прекрасных имен) Всевышнего Аллаха – Богатый (الغني), и мы видим, как тысячи людей покупают и продают недвижимость. Разве все они являются преступниками (заполучившими финансы незаконным способом)? Среди них есть и те, чьи доходы являются дозволенными. Но ведь они как-то этого достигли? Поэтому фраза о том, что жилью «взяться неоткуда» очень даже спорна.
Если вас не устраивает Ваше положение, измените его. Необходимо поставить цель, верить в ее осуществимость и двигаться к ней, делать для этого причины, трудиться, использовать разум, объединять усилия, делать дуа. Всевышний открывает пути и дает возможности. Либо в виде более высокого заработка, либо других возможностей.
Часто бывают ситуации, когда человек входит в запретный договор (той же ипотеки), и затем чувствует, что баракят покидает его и его дело.
В конце концов, стоит рассматривать сложности с жильем как испытание для семьи. Однако сколько людей живут на съемных квартирах, некоторые проживают в них всю жизнь. В то же время, наверняка есть регионы, где стоимость жилья ниже и где можно себе позволить что-то приобрести в собственность.
Поэтому, на мой взгляд, это все-таки не такая степень необходимости, которая делает дозволенным запретное (кредит под проценты)», - заключила эксперт.
Мадина Калимуллина также прокомментировала вопрос от читательницы относительно программ государственного софинансирования.
«Даже если все процентные платежи покрывает государство или третья сторона, - договор ипотеки включает не только условие о процентах, но и условия о штрафах и пени за просрочку долга и др. Сам договор является запретным с точки зрения шариата изначально. Неважно, кто в нем участвует. Однако самой программой государственного софинансирования, если речь идет не о процентном кредитовании, пользоваться можно», - отметила она.